美国洛杉矶尔湾天气_美国洛杉矶尔湾天气情况

1.去塞班岛生孩子到底靠谱吗？

2.投资房产选洛杉矶尔湾好还是墨尔本好

3.美国洛杉矶尔湾市有哪些酒店

　如何选择好学区

美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。

在加州，政府每年主要通过API(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。

“如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境往往更好。”北京苏富比国际房地产国际销售副总监刘震在接受《留学》的采访时说道。

美国买房流程

1、联系房产经纪人，初步确定购买意向和预算。

2、在美国的银行开一个可海外汇款的个人支票帐户，以便出立资金证明、汇款买屋。如果本人不在美国，也可以委托朋友，先把钱汇到对方的账上，由对方帮忙出具资产证明和汇款。

3、通过房产经纪人或自己在网络、杂志、报纸上寻找房源，请经纪人预约看房。

4、若确定买房，经纪人会分析适当价格，并出立买房合同。同时需要从银行出示资金证明和一张买价3%的订金支票影印本。以上材料及买房合约会由房产经纪人一起送到卖方。

5、卖方接受报价、签订买房合同的三天内，房产经纪人将3%订金支票送到公证行，开始进行交易。

6、房产经纪人安排房屋检查。如有问题，可提请卖方修理。卖方不愿修理的话，此时可取消订单，买方拿回订金。

卖方与公证行向买方提供房屋相关文件，如产权报告、社区规范、天然灾害报告等。

7、以上环节均无问题，买方将余下款项汇到公证行。

8、公证行进行房屋过户。完成后会通知房产经纪人，此时房产经纪人可向卖方取得钥匙。买房过程结束。

拎客

美国房产经纪人

美国买房有一套既定的程序，理论上来说，想买房的人按照程序一步步走，自己也可以搞定。但想要更高效的话，需要一个优质的房产经纪人。正规的美国房产经纪人都有合法的营业执照，负责一切涉及文件的琐碎事项，购房者所要做的就是签字确认，并不算太繁琐。

移民机构房产专家自列买房建议若干条

买房前自问

* 我购买学区房的目的是自己用还是做长期投资的规划？

* 我购买学区房是否和我家庭的移民计划相协调？如果我不考虑移民，购买学区房仅仅只是体现投资的话，我能否接受？我的预算有多？少？

* 我喜欢的城市区域是哪里？相应的气候，人文氛围我是否适应？当地有什么特点是我所欣赏和喜欢的？我所选择的地区的资源和特点，其他城市是否有替代性？

留学督导

以投资为目的

* 房子的区域地段首先要选在经济发达、人口稠密、对房源需求高的地方。

* 风景好，资源稀缺的地方，房子更有升值空间。

* 针对专门投资“学区房”的人来说，不是房子足够贵才有高回报。

以洛杉矶尔湾为例，一些投资价位在80万到150万美金的房产，所能获得租金的回报基本上稳定在3500到4500美元之间。与投资80万与150万美金的预算对比，到头来回报率租金只差1000美元，并非理想收益。

* 找好“平衡点”，全局做判断。

无论买贵的学区房，还是便宜的学区房，出租的时候，贵的地段一般象征着当地租客水平高，整体素质养好，如尔湾。租金便宜的地方，很可能遇见素质参差不齐的租客，可能面临信誉不佳、收入不稳定、易拖欠租金、毁坏房产等棘手的问题，这样的风险必须考虑进来。

以学区为目的

* 教育硬性成绩依然是重要参考指标。

以加州地区为例，政府主要通过API来衡量各地中小学的表现。API分数介于200至1000分之间，一般800分以上的学校属于比较优秀的。

* 考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。

居民素质体现了一个社区的文化和教育水平，考察时可以关注比例、离婚率、家庭和单身的比例、居民的受教育程度。对于华人来说，周边如果有华人超市则可以大大的加分，因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。治安情况，一可以通过网站查询地区犯罪率报告，二是实地考察。

* 房产税会随房价走高，当地教育经费越高，公立学校越受益。

公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额成正比。美国各地房地产税大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)。

* “如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境往往更好。”

《留学》建议各位家长在买房时注意：一、看目标房周边房子的卖价。注意过去三个月的成交价，同时区分正常买卖和银行拍卖，通常银行拍卖价格低于正常买卖大约10%至30%。二、注意学区级别不同，价格不同。以洛杉矶为例，最顶尖的学区里住了很多富人，房价基本上100万美元起价。稍便宜一些的中上水平学区，独立屋的房价为60万美元左右起，非独立屋(如联体住宅)，房价也在40万美元以上。三、美国房子基本一分价钱一分货，卖家开价一般以市场价位为准则。过分的杀价，容易失败而归。四、公寓一般较便宜，但好地段上(比如海边)设施完善的公寓也价格不菲，便宜的二三十万美元，贵的上百万美元。

去塞班岛生孩子到底靠谱吗？

美国的房产税由地方政府征收，收入为地方政府所有。全美房产税在1%~3%不等，没有统一的税收标准，不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率。一般而言西北地区相对低，东南地区相对高。有两点因素影响着房产税，一是税率，二是房屋估值。估值由政府专门负责部门完成，并会将估值结果通知房主。目前的房产税减免政策只针对美国公民，与中国投资人无关。

一、美国房产税是哪个部门征收？

房产税并非由联邦政府征收，而是以地方政府（县、市）为主征收的，收入归地方政府所有，地方政府所收的房产税用于房产所在城市及所在州的各类开支，包括公立教育拨款、图书馆建设、治安以及基础设施建设等方面。

二、美国房产税税收比例是多少？

1、各州税收不同

全美的房产税在1%~3%不等，不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率，例如，在大西雅图地区，西雅图市、贝尔维尤、瑟马米什就用不同的房产税率：西雅图市的房产税不足1%，贝尔维尤约1%，瑟马米什为1.2%。

2、西北低，东南高

北部各州及西海岸的房产税较低，基本上介于1-1.5%，最低的为夏威夷州，只有0.28%；而南部各州的房产税普遍较高，例如德克萨斯州，各城市的房产税介于2.5-3.5%。同样价位的房产，在不同城市需要缴纳的房产税有很大差别。例如一栋价值100万美元的房屋，在夏威夷每年只要缴2800美元的税，在西雅图市则需要缴纳1万美元，如果是在德州的休斯顿，则需要缴纳3.3万美元左右。但从另一个角度来看，同样的一个二层独立别墅，在休斯顿的优质学区地段，售价20-30万美元，所以房产税约6000-9000美元；在洛杉矶优质学区地段，售价就可能高达100万美元，但洛杉矶房产税仅为休斯顿的1/3，计算下来，房产税在1.1万美元左右，所以要综合来看。

三、美国的房产税怎么收？

1、房产税与哪些因素有关？

房产税的计算方法就是政府对房屋的评估值乘以该地区的税率。所以有两点因素影响房产税：一是税率，二是房屋估值。在相同税率情况下，房价估得高，缴税也就多。估值依据最近的一次房产交易价格，然后参考地面建筑状况、土地大小、相同区域同等或类似房源来确定评估值。政府评估值只用于缴纳房产税的计算依据，并不能作为房产交易中的价格参照。通常，政府评估值要低于房屋市场上的实际价值和交易价格。但热门地区由于地价高，所以房屋估值中地皮价格往往超过房屋价格；而在偏远区域，房屋价值就高过地皮价值。

每次的估值结果都会在缴纳房产税之前通知房主，列明估值内容，包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。房主如果对政府的估值有异议，可以要求重新估值。此外，各地区的缴税时间和次数也有所差异，费城一年只收一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付；而加州房地税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日；在新泽西州，一年则分4次。

最近几年房市又在上涨，因此房屋估值也开始上调，加上税率的提高，房屋税又成为美国普通民众，尤其是中低阶层的负担之一。

2、房产税真的贵吗？

（1）房产税高，福利和增值前景好

每年所缴纳的房产税很大一部分用于房产所在城市的基础设施建设和教育拨款，是负担却也是福利。如西雅图2014年交易的这处价值255万美元的房产，在2015年度缴纳的房产税中，有32.05%用于房产所在学区的学校拨款，5.13%用于图书馆，22.55%用于华盛顿州教育基金，也就是说约60%用于教育的直接或间接拨款，这也就难怪西雅图柯克兰的这所高中能名列全美公立高中前100名了。所以，房产税交的多，住在这里的居民能直接享受到的福利就好，这个区域的房产增值前景就好，从而形成良性循环。

（2）持有年限长，税收比例相对低

如位于洛杉矶尔湾同一社区的两个相邻房产，样式、大小、年份、硬件都很相似，当年都在30万美元左右购入，如今市场价值在100万美元左右。其中一处A在今年售出，而另一处B建成10年后至今未出售。待到收房产税时，会发现一个很有趣的现象，刚刚出售的A成交价为102万美元，政府根据最近这次交易来确定新的房产税评估值，可能介于99-102万美元之间。尔湾的房产税为1.2%，所以A要缴1.2万美元左右的房产税。B由于未曾出售，政府会参考十年前的交易价格为评估值基数，而每年的评估值增减都低于每年CPI（居民消费价格指数）的变化，因此政府给B的房产税评估值可能仅为50万美元，于是只需要缴纳6000美元的房产税。可见，美国的房产税政策鼓励长期持有房产，持有年限越长，房产税在每年支出费用中的比例逐年下降。

四、美国房产税有无减免政策？

首先需要强调的是，只有拥有美国国籍才享受房产税减免政策。各地都有相关规定可以申请减免，减免的额度根据个人收入而定。政府在每年寄出房产税账单的时，会附带一份如何申请减免税的说明。以费尔法克斯县为例，目前的免税规定是年满65岁以上的人士以及残障人士，仅有一栋自住的房屋，年收入在5.2万美元以下，可以免缴全部的房产税，而5.2万美元到6.2万美元的免缴50%，6.2万美元到7.2万美元免交25%。

美国在建国初期就开始征收房产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。房产税政策体系完善，运作规范，值得参考。

投资房产选洛杉矶尔湾好还是墨尔本好

靠谱，有一定好处。

据美国宪法1868年第14修正案的规定，美国实行的是出生地原则，所有在美国出生或在美国归化，都是美国公民以及其所居住州的居民，任何州都不能制定或执行任何削弱美国公民权利或豁免权的法律。即只要是在美国出生，即可获得美国国籍，无论父母是不是美国公民。

美福嘉儿负责任的说，在塞班岛出生的宝宝享有美国宪法保障的落地公民权，同样能够拿到美国国籍。对于签证申请难通过的孕妈来说，去塞班岛同样能够实现赴美产子心愿。

扩展资料：

塞班岛作为美国领土，岛上的流通货币是美金，孕妈在塞班岛产检、生产、游玩等方面的花销，需要提前做规划，在出发前需要做好货币的兑换。

中美海关对资金携带也有规定，如果孕妈计划携带自己超过既定限额，需要在国内开具资金携带证明，在美国海关入境需要进行申报。

这是孕妈对自己财产安全的负责任行为，因为如果携带资金超额，中美海关都有相应的处罚措施，如果被查到会面临没收、罚款等处罚，实在是得不偿失，所以出发前一定要做好准备。

美国洛杉矶尔湾市有哪些酒店

投资房产首选肯定是澳洲房产，当然包括墨尔本，澳洲房产有100多年的历史，澳洲房产的增长十分稳定，投资回报高，平均每7—10年翻一番，而且澳洲的房产高透化，澳洲房产投资优势如下：

1：回报率高，每年房租+地产增值，接近10%

2：国内是70年产权，澳洲是永久的

3：买房比国内安全，10%的首付是先交到信托账户，等房屋全部建造好，销售到一定程度，钱才会给他，如果产生烂尾楼，开发商连本带息的赔钱给你。

4：可以通过银行贷款政策，使增值部分。

5：只还利息不还本，最多可以15年。

6：无房产税，遗产税，物业税，资金支出减少。

你好。美国洛杉矶尔湾酒店推荐：

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